史上初のマイナス金利がスタートしましたね～。

それに付随して、住宅ローン金利も下がりました。

いままでも、住宅ローン金利は低金利で推移してましたが

更に低金利に。

私も30年間不動産業界にいますが

まさに、いままで見た事もない超低金利です。

10年前から比べると1％超も金利が低い。

総支払額は、数百万円違ってきますから

住宅購入をお考えのお客様にはチャンス到来です。

さて、住宅ローンの金利と言えば

変動型と固定型があります。

固定型には、フラット35の様な長期（全期間）固定型の商品があります。

この変動型と固定型。

どちらがいいですか？とよく質問されます。

とりあえずの金利が低く支払いが安いのは変動金利ですが

変動金利はその名の通り、金利の動向に左右されるという一面を持っています。

さて、一体どちらを選ばいいのか？という話になりますが

これは、そのご家庭によって違ってきますので一概には言えませんが

一般論を言えば、

繰上げ返済を積極的にする。という計画の方は変動金利

それ以外の方は、フラット35がいいと思われます。

もっとも、繰上げ返済をどんどんしていこうと思っていても

なかなかそう簡単にはいきませんよね。

ですから、一般的な方にはフラット35の様な固定金利型商品がいいと思います。

フラット35ならば、支払い額も支払金利もずっと変わりませんので安心です。

ましてや今の様な超低金利で借り入れで気なら

固定金利の方が絶対お得です。

この先、金利が下がってもおそらくあと僅かでしょう。

逆に景気か回復すれば金利は上がります。

すでにマイナス金利になってのですから、今から更に金利が下がる可能性よりも

上がる可能性の高いわけです。

そうなると今のうちに固定してしまった方がいいかな。と思います。

あとは、お客様のお考え次第ですが。

どちらにしても、空前の低金利なのは間違いなく

今のところ、不動産価格も東京など一部の地域を除けば

価格が高騰しているような様子はありませんから

住宅購入にはチャンスではないかと思います。

時々、不動産の物件広告で

「任意売却物件」って言葉を目にしませんか？

この任意売却ってなんですか？と先日お客様から質問されました。

なので、今日は「任意売却」についてお話します。

任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの支払いが困難になって売却に出された物件です。

もう少し正確に言うと

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になり

売却してもローンの残債が残ってしまい競売にかけられる前に

債権者の同意のもと一般市場に売却出す。という事です。

任意売却では、仲介者（不動産会社）が債権者（金融機関等)と交渉することで

住宅ローンを完済しなくても、抵当権をしてくれるようにする。という事です。

一般的には競売よりも高く売る事ができます。

ただし、注意してほしいのは残った債務の支払い義務がなくなるわけではありません。

なかには、任意売却をすれば住宅ローンが全て無くなるかのごとく言う業者さんもいるようですが

それは間違いです。

自己破産でもしない限り、残債の支払い義務は残りますのでご注意ください。

それでも、住宅ローンの支払いの督促に追われているよりは

少しでも残債を減らし、支払いを楽にした方がいいと思いますし

競売にかけられるよりは、任意売却の方がメリットがあります。

いま、もしも住宅ローンの返済に悩んでいるのなら

是非、一度御相談ください。

不動産の広告で目にする

「駅徒歩○○分」の表示やコピー。

「え～そんなに近くないよ～」って思う事もあるかもしれませんが

一体、この駅からの徒歩ＯＯ分とはどうやって決めているのか？

モチロン、適当に決めているわけでも

不動産屋さんが実際に歩いているわけでもありません。

ちゃんと決まりごとがあるんです。

どのように決まっているのかと言うと

１分＝８０ｍ（端数切り上げ）

です。

駅まで徒歩１０分ならば、７２１ｍ～８００ｍとなります。

もちろんこれは駅までの距離だけでなく

近隣施設への徒歩ＯＯ分は全て

１分８０ｍということになります。

では、この１分８０ｍはどのように決められたのかというと

その昔、実際に歩いて決めたようです。

歩いたのはハイヒールを履いた一般的に健康な女性。

その人が実際に歩いて計測した結果

１分は８０ｍとなったようです。

ですから「こんな時間じゃ歩けないよ～」と言っている健康な男子は

ちょっと運動不足かもしれませんね（笑）

ヤフーニュースでも出ていたけど

週刊ダイヤモンドが、不動産業界の悪習である

「囲い込み」のついての記事を書きました。

詳しくは▸　http://diamond.jp/articles/-/69998

実は、弊社でいま制作中のサイトにも「囲い込み」について書いたのですが

同じタイミングでダイヤモンド社の記事を目にして

「囲い込み」はいつか問題になると言う事を確信しました。

「囲い込み」というのは、不動産会社がお客様から

専任で販売委託されている物件を

他の会社に売却させないようにする行為です。

自社で物件を囲い込む。抱え込む。という意味です。

具体的には、他の会社に物件の情報を提供しない。

また、他の会社に広告・宣伝をさせない。

そうした行為をすることを｢囲い込み」といいます。

これは昔から不動産業界では行われている行為です。

自社の利益のみを考え、お客様の財産を私物化する。

そうした行為が「囲い込み」です。

これが実に多くの不動産会社で当たり前のように行われています。

そして、そうした行為を行っている不動産会社の中には

そこの会社の社長が協会の役員をしているような会社もあります。

本来ならばそうした行為を是正する立場である協会の役員が

自分の会社で「囲い込み」行為をしているのですから

自浄作用などあるわけありませんね。

ただ、どの業界もそうですが、こうした内部告発により

悪しき慣習が見直されているのは、大変に喜ばしいことです。

大切な財産である不動産を売却する時は

くれぐれも慎重に不動産会社をお選びになってくださいね。

先日（2月3日）に14年度の補正予算が成立して

住宅エコポイントが復活。

今回で3回目の住宅エコポイントになります。

で、今回は前回から変更が有った点について簡単にご説明します。

まず第１としてポイント発行の対象住宅に「完成済み新築住宅の購入」が追加されました。

これは、完成(完了検査済証の日付)から1年以内で、

かつ人が住んだことのないエコ住宅を自己居住用に購入した場合は

30万ポイントがもらえます。

2番目としては、中古住宅の購入と同時にエコリフォームを実施した場合、

付与ポイントが追加加算される「既存住宅購入加算」が取り入れられました。

2014年12月27日以降に中古住宅の売買契約を締結し、

その日から3カ月以内に一定基準のエコリフォームの請負契約を締結した場合に

10万ポイントを上限に付与ポイントがあります。

3番目として、指定の住宅設備3種類以上をリフォームによって新設した場合も

ポイント発行の対象工事となるようになりました。

今までは大規模リフォームに限定されたいた指定工事でしたが

今回は、太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、高効率給湯機、節湯水栓

という5つのエコ住宅設備のうち3種類以上を設置すれば、ポイントが発行されます。

つまり小規模エコリフォームも対象になったんですね。

賢く住宅エコポイントを使いたいですね。

みなさん遅ればせながら新年おめでとうございます。

なかなかこのコラムも更新できませんが

今年も、気づいた事があったら

ボチボチ書いていきたいと思っていますので

どうぞよろしくお願いします。

さて、今年気になるのがなんて言っても相続税の改定。

「家の親には、そんなにたくさん財産ないから関係ないね」と思いきやさにあらず。

今回の改定で、下手すると皆さんにも相続税がかかるってくる事も

十分に予想される今回の改定です。

なにが一番変わったかというと、基礎控除額」が大幅に縮小された。事ですね。

今までは、５０００万円＋法定相続人の人数×1000万円だったのが

今回の改定では、３０００万円＋法定相続人の人数×６００万円になりました。

例えば、配偶者と子供二人が相続すると

今までは、５０００万＋１０００万×３人＝８０００万円が控除されました。

これが、今年からは、３０００万円＋６００万円×３人＝４８００万円。までしか基礎控除がありません。

つまり、佐藤さんのお宅は、去年お父さんの財産８０００万円を、

母さんと子供達二人で相続しましたが、相続税はかかりませんでしたが

鈴木さんのお宅は、今年お父さんの財産８０００万円を、

母さんと子供達二人で相続したら、６４０万円の相続税を支払うように言われました。

とこんな感じです。

モチロン、母さんと子供一人だと更に基礎控除は低くなって４２００万円。

これは、かなりハードル低いですよ。

都内で一戸建て持ってて預金がちょっとある。位のレベルでも

十分に相続税納税の対象者になる可能があります。

なので、「ウチには相続税なんて関係ないよ」って

今までみたいに笑っている場合じゃなくなるかもしれませんね。

今年は、相続税対策を真剣に考えないといけないお宅が増えそうですね。

愛和住販では、簡単な相続税対策のアドバイスも

無料で行っていますので

「ちょっと知りたい」って事があったらお気軽にメールしてくださいね。

[email protected]

まで、メールしてください。匿名でもＯＫですよ。

いまやもう、不動産探しはネットが主流ですよね～

当社にお問合せいただくお客様の実に８０％はネットをみたお客様です。

当社が設立した７年ほど前は、まだまだネットからのお問合せは少なくて

昔ながらの、新聞折り込みやポスティングなどのチラシ

または、現地に立てている看板やのぼりからのお問合せが主流でした。

それが、あっという間にネットからのお問合せがメインに変わりました。

さて、そんな皆さんは検索する時になんて書いて検索してますか？

今日は、新築物件を探している方にオススメ

このキーワードは必ず入れましょうって話です。

新築物件を探そうと思ってＰＣに向かってキーボードをカチャカチャ

「ＯＯ市新築物件」

「ＯＯ町新築一戸建て」

「ＯＯ市建売分譲」

「ＯＯ小学区新築建売住宅」

などなど、検索の仕方はさまざまでしょうが、

最後にもうひと手間かけて

「仲介手数料０円」　　「手数料０」（または無料）

と仲介手数料に関するキーワードを入れてください。

簡単なのは「手数料０」ですかね。

このキーワードを入れると、仲介手数料がかからない会社さんがヒットします。

そして仲介手数料がかからない不動産会社にお問合せして

その会社さんに仲介してもらえばかなりお得に購入することができます。

２０００万円の物件なら税込みで、約７０万円が

キーワードを打つだけでお得になるなら安いもんでしょ？

是非、これは試してみてくださいね。

え？それも面倒ですか？

だったら、仲介手数料０円の当社にお任せください（笑）

ここ数年ＴＶなどで「過払い金請求をしましょう。」

みたいなＣＭが結構流れてますよね。

主に司法書士事務所が取り扱っているようです。

ネットで「過払い金請求」と検索すると

おおくの司法書士事務所がヒットします。

過払い金請求とは御存じのように

レイク・プロミス・アコムなどのいわゆるサラ金へ

払いすぎた利息を返還してもらう請求の事です。

まぁ、当然と言えば当然です。

本来の法定金利を超える金利を搾取されてたわけですから

返してもらうというのは当然の権利だし請求です。

ところが・・・

この過払い金請求をすると、住宅ローンが通らない。

そんなケースが多々発生しているのは知ってますか？

過払い金請求をした。という履歴が某所に残って

そうなると、住宅ローンが組めない。ということになるようで。

これは、滞納したとかしてないとかじゃないんですよ。

滞納など1度もしてなくても住宅ローンは不可。って事になります。

理由はハッキリしませんが

想像するに、「サラ金でお金を借りた」という事実が、

ローンの組めない理由ではないかと。

そもそも銀行の考え方としては「サラ金でお金お借りる」事自体

住宅ローンを貸せる相手じゃない。とい事ですね。

ですから、キャシング機能のついたカードも持ち過ぎていると1度解約するという条件が付いたりします。

普通に「サラ金」でお金を借りて、滞納もなく全額返済していれば

数か月で、その履歴は消えるので過去にサラ金から借入してても問題ないのですが

過払い金を請求しちゃうと、折角消えた履歴がまた出てきちゃうようです。

なので、もし住宅購入を計画しているのであれば

過払い金請求はちょっと待った方かいいと思いますね。

過払い金返還を求めるなら住宅ローンを組んだ後にしてください。

或いは司法書士の方に、過払い金請求しても住宅ローンが組めるか？訊いてみてください。

当社で取扱ったケースでは100％住宅ローンは組めませんでしたが念の為に。

そして司法書士の先生が「大丈夫」と言ったら、それはちゃんと書面でもらってください。

でも、万一のことを考えるとやはり、住宅ローンを先にした方がいいと思います。

それにしても、銀行さんてのはやってる事が良く分かりませんよね。

カードを作るだけ作らせて、住宅ローンの際は解約しろ。とか

サラ金だって銀行さんの子会社ばかりでしょ？

まぁ、そんなこといっても始まりませんが・・・

過払い金請求をする前には、十分検討をしてくださいね。